证券时报记者从多家机构的最新数据了解到，一季度，北京写字楼市场租金持续下降，甲级写字楼租金跌幅在近七个季度内首次超过乙级，进而促进租赁活跃度自年初以来持续攀升，整体空置率自2022年二季度以来首次下调。业内人士预计，下半年随着经济和市场活跃度的逐渐恢复，预计年底租金水平将趋于稳定或迎来触底拐点。
租金下降促租赁活跃度提升
戴德梁行的最新数据显示，一季度，受新兴商圈大面积成交租赁的影响，北京整体市场季度净吸纳量已接近2023年全年水平，为14.4万平方米。写字楼市场成交的小幅回升令全市空置率自2022年二季度以来首次下调，环比下降0.4个百分点至18.3%。虽然一季度市场活跃度较2023年有所提升，但现有的高空置率持续给业主施压，至此，北京全市租金继续下探至每月每平方米290.7元。
世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天指出，一季度，北京写字楼市场业主发力维持租户稳定性，在租金和软性服务等方面提供多重激励举措以提升续租的成功率。面对市场对优质租户的激烈竞争，部分标杆楼宇希望通过降租获得更大的主动权，使得甲级写字楼租金跌幅在近七个季度内首次超过乙级。
租金的加速下降促进了租赁活跃度的提升。仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示， 受益于一系列稳增长政策的推动，企业的流动性需求在办公楼租赁市场低价策略的同步激励下得到了释放。一季度平均带看量、问询量比去年末提升30%—50%，项目层面活跃度取决于实际优惠力度，例如租金策略、佣金情况等。当前业主与租户之间的议价过程更加激烈，平均谈判周期显著缩短。
从需求来看，仲量联行的最新数据显示，金融和科技互联网行业仍为租赁需求支柱，科技互联网行业租户贡献了近一半的甲级办公楼市场非续租成交。中关村和奥林匹克区域录得若干笔3000—5000平方米面积段的科技互联网行业租赁成交，细分领域包括半导体、游戏等。
世邦魏理仕的最新数据显示，一季度，在新租交易中，搬迁活动依然是主流，占交易总面积超四分之三，大部分来自市区优质写字楼以外的楼宇。其中，cbd、奥体和丽泽来自集中商务区以外的搬迁需求，以及中关村来自本区低品质楼宇的升级换迁需求最为活跃。从行业看，在保险和基金类租户整合搬迁助推下，金融重回新租需求之首，面积占比达31%；tmt以21%的新租面积占比位居第二，主要受2000平方米以下小面积的应用软件、云计算和大数据等换迁需求驱动；消费品制造业因季内录有大面积的升级搬迁交易，占比攀升至第三位。
世邦魏理仕的数据还显示，一季度大面积退租情况逐渐减少，全市净吸纳量环比增加两倍达7.3万平方米。中关村、奥体等科技中心，以及丽泽、通州和石景山等新兴商务区，受益于租户换迁意愿的增强，季内净吸纳量均超过一万平方米。
年底租金水平或迎来触底拐点
戴德梁行的数据显示，至2027年，北京写字楼市场新增供应将达144.7万平方米，其中2024年为供应高峰。戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东预计，二季度，新项目的入市加之市场的高空置很难在短期内被去化，租金水平将继续面临下行压力。
仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮也认为，为了吸引有限的租赁需求，预计项目之间的价格竞争将非常激烈。高品质办公面积的租金将持续下降，并逐步趋近于仅包括运营与财务利息成本的办公物业底线价格。预计2024年全市甲级办公楼租金将下降7.8%。
张斯亮同时指出，尽管办公楼租金持续下行调整，但对于租户企业等终端使用者而言，租金下降显著降低了在京企业的运营成本支出，也为企业带来了更多搬迁整合、品质升级的机遇。
世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部办公楼租户负责人袁慧也认为，短期内，业主对需求存量的竞争将推动甲乙级写字楼租金均出现下调，也使得甲乙级共同构成的优质写字楼市场相对低品质办公空间的性价比优势更趋突出，并从中吸引更多有提质增效需求的租户搬迁入驻。长期看，北京市政府近期出台的促进创业带动就业行动、高精尖和中小企业发展资金实施指南等政策有望提振企业信心，推动年内需求复苏和空置去化。
魏东也认为，下半年随着经济和市场活跃度的逐渐恢复，预计年底租金水平将趋于稳定或迎来触底拐点。未来几年，随着企业经济效益的好转、新兴产业的快速布局和相关政策的不断推进，北京写字楼市场租赁需求有望得到提升。
校对:祝甜婷
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